Cos'è il Decreto Salva Casa e perché è importante
Il Decreto Legge 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, è entrato in vigore nell'estate del 2024 con l'obiettivo dichiarato di semplificare le procedure per la regolarizzazione delle difformità edilizie minori e ampliare le tolleranze costruttive.
In pratica: molte irregolarità che prima erano difficili o impossibili da sanare, con il Salva Casa diventano regolarizzabili. E alcune difformità così piccole da rientrare nelle nuove soglie di tolleranza non costituiscono nemmeno più abuso edilizio.
📋 Le tre principali novità del Salva Casa
- Tolleranze costruttive ampliate: piccole difformità entro soglie percentuali non sono più abuso edilizio
- Sanatoria semplificata (art. 36-bis): per difformità parziali non serve più la doppia conformità tradizionale
- Silenzio-assenso rafforzato: il Comune deve rispondere entro termini precisi, altrimenti la pratica si considera approvata
Le nuove tolleranze costruttive
Una delle novità più importanti riguarda le tolleranze costruttive: piccole difformità dimensionali che rientrano in certe percentuali non costituiscono più irregolarità edilizia e non richiedono alcuna sanatoria.
Esempio pratico: in un appartamento di 80 m², una difformità dimensionale fino al 5% (4 m²) non è più un abuso edilizio. Prima del Salva Casa, qualsiasi scostamento dalla planimetria approvata era tecnicamente irregolare.
La sanatoria semplificata art. 36-bis: come funziona
Prima del Salva Casa, la sanatoria ordinaria richiedeva la doppia conformità: l'intervento doveva essere conforme sia alle norme vigenti al momento dell'esecuzione dei lavori sia a quelle vigenti al momento della domanda di sanatoria. Questo rendeva impossibile sanare molte difformità, specialmente quelle risalenti agli anni '70 e '80.
L'art. 36-bis introduce una sanatoria semplificata per le difformità parziali: non è più richiesta la doppia conformità, ma solo la conformità alle norme urbanistiche vigenti oggi (non a quelle del momento in cui fu eseguita la difformità).
⚠️ Attenzione — cosa si intende per "difformità parziale"
La difformità parziale è un intervento eseguito in parziale difformità rispetto a un titolo edilizio esistente — non in assenza totale di titolo. Se l'immobile è stato costruito o ristrutturato senza alcun titolo edilizio, la sanatoria art. 36-bis non si applica: serve la procedura ordinaria o, in alcuni casi, il condono.
Cosa è sanabile con il Salva Casa — e cosa no
Sanabile con il Salva Casa
- Verande, tettoie e piccole pertinenze realizzate in difformità da un titolo esistente
- Spostamento di tramezzi interni che supera la soglia di tolleranza
- Cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente compatibili (in alcune zone)
- Difformità dimensionali che eccedono le nuove tolleranze ma rientrano nella difformità parziale
- Variazioni di prospetto minori eseguite in difformità da un titolo esistente
Non sanabile con il Salva Casa
- Nuove costruzioni realizzate senza alcun titolo edilizio dopo il 1977
- Ampliamenti volumetrici in zone dove non è ammessa nuova edificazione
- Difformità in zone soggette a vincolo paesaggistico senza assenso dell'ente preposto
- Interventi in contrasto con le norme antisismiche nelle zone 1 e 2
- Abusi che hanno determinato pericolo per la pubblica incolumità
🚫 Il caso delle zone vincolate
Gli immobili in zone vincolate (paesaggistici, idrogeologici, storici) richiedono una doppia procedura: la sanatoria edilizia presso il Comune e il nulla osta dall'ente che gestisce il vincolo (Soprintendenza, Regione, Provincia). Senza il parere favorevole del vincolo, la sanatoria edilizia non può essere perfezionata.
La procedura di sanatoria passo per passo
Verifica tecnica preliminare
Il tecnico analizza la difformità, verifica l'esistenza del titolo originale e valuta se rientra nella sanatoria ordinaria, semplificata (art. 36-bis) o se non è sanabile.
Raccolta documentazione
Si recuperano i titoli edilizi originali dal Comune, la planimetria catastale aggiornata e le foto dello stato di fatto. Tempi: 7-15 giorni lavorativi.
Elaborazione pratica
Il tecnico prepara gli elaborati tecnici: planimetrie stato di fatto, relazione tecnica asseverata, calcolo dell'oblazione dovuta al Comune.
Deposito al Comune
La pratica viene depositata allo Sportello Unico dell'Edilizia (SUE). Il Comune ha 30 giorni per richiedere integrazioni, 45 giorni per pronunciarsi per le pratiche semplici.
Pagamento oblazione
Si paga la sanzione oblazionale calcolata in base all'intervento e al Comune. Importo variabile: da poche centinaia a qualche migliaio di euro.
Rilascio del titolo in sanatoria
Il Comune rilascia il titolo in sanatoria. Se necessario, si aggiorna la planimetria catastale con variazione DOCFA. L'immobile è regolarizzato.
Quanto costa una sanatoria nel 2026
L'oblazione è la sanzione amministrativa pagata al Comune per regolarizzare l'abuso. L'importo varia in base al tipo di difformità, alla superficie interessata e al Comune. Alcuni Comuni hanno tabelle fisse, altri applicano coefficienti variabili.
Sanatoria e vendita dell'immobile: cosa devi sapere
Se stai vendendo un immobile con difformità, la sanatoria deve essere completata prima del rogito. Il notaio verifica la regolarità urbanistica dell'immobile e non può procedere in presenza di abusi edilizi non sanati.
I tempi della sanatoria vanno quindi pianificati con largo anticipo rispetto alla data prevista del rogito. Considerando i tempi tecnici e quelli del Comune, è prudente avviare la pratica almeno 60-90 giorni prima del rogito.
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Verifica preliminare gratuita. Gestiamo tutta la pratica di sanatoria fino al rilascio del titolo.
Domande frequenti
La sanatoria cancella completamente l'abuso edilizio?
Sì. Una volta rilasciato il titolo in sanatoria, l'irregolarità è completamente regolarizzata e l'immobile risulta conforme. Il titolo in sanatoria ha pieno valore legale esattamente come un titolo rilasciato prima dei lavori.
Posso vendere casa mentre la sanatoria è in corso?
Tecnicamente no — il rogito notarile richiede la conformità urbanistica dell'immobile. In alcuni casi specifici, le parti possono concordare una clausola sospensiva che lega il perfezionamento dell'atto all'ottenimento della sanatoria. Ma è una soluzione rischiosa che richiede una valutazione caso per caso con il notaio.
Dopo quanti anni un abuso edilizio si prescrive?
In Italia non esiste la prescrizione dell'abuso edilizio. Un immobile con difformità non sanate rimane irregolare indipendentemente da quanti anni sono passati. L'unico limite riguarda le sanzioni penali (prescrizione del reato), ma la difformità urbanistica resta e deve essere regolarizzata per poter vendere.
Il Salva Casa vale anche in Lombardia?
Sì, il Decreto Salva Casa è una legge nazionale applicabile su tutto il territorio italiano, Lombardia inclusa. Tuttavia, alcune Regioni hanno recepito la normativa con proprie disposizioni integrative. In Lombardia si applicano le indicazioni regionali in materia di governo del territorio.